🔒 Tapuda ipotek ve haciz (yasak): hukuki etkisi, süresi ve silinmesi

İpotek nasıl doğar?

Borçlar ve Sözleşmeler Kanunu'nun (ЗЗД) 166. maddesine göre ipotek, taşınmaz sicilindeki kayıtla doğar; kayıt sözleşmeye ya da kanuna dayanır. İpotek yalnız tek tek belirlenmiş taşınmazlar ve belli bir para tutarı için kurulabilir. 167. madde, ipotek sözleşmesinin noter aktiyle yapılmasını ve ipoteğin yalnız sözleşme anında ipotek kuran kişiye ait taşınmazlar üzerinde kurulabilmesini yazar. İpoteğin sırası, kayıt tarihine göre belirlenir (169. madde).

Kanun ayrıca yasal ipotek tanımlar: taşınmazı devreden kişi, devir sözleşmesinden doğan alacakları için devredilen taşınmaz üzerinde yasal ipotek kazanır (168. madde). Bu yüzden devralmadan önce sicil kaydını okumak gerekir; ayrıntı için tapu sicili sorgulama rehberimize bakın.

Kayıt süresi, silinme ve cebri satış

172. maddeye göre ipotek kaydının etkisi, kayıt tarihinden itibaren 10 yıl sürer; süre dolmadan yenilenirse devam eder. Süre dolarsa ipotek yeniden kaydedilebilir ancak sırası yeni kayıt tarihinden başlar. Kaydın silinmesi, alacaklının noter onaylı rızası ya da kesinleşmiş mahkeme kararıyla, başvuru üzerine taşınmaz sicil sayfasına işlenerek yapılır (179. madde).

İpotekli alacaklı, taşınmazın bedelinden öncelikli olarak tatmin edilir (173. madde). Cebri açık artırma yapılırsa, taşınmaz üzerindeki tüm ipotekler ile ilk ipotekten sonra kurulan ayni haklar sona erer ve ipotek alacaklıları bedelden ipotek sırasına göre pay alır; alıcı, ipotek alacaklısının razı olmasıyla borcu üstlenirse ipotek korunabilir (175. madde).

İpotek veya rehin belgesine dayanan alacak için ayrıca emirle ödeme yolu da açıktır (ГПК 417); bu, ayrı rehberimizde anlatılır.

Haciz ve tapu yasağı (възбрана)

Medeni Usul Kanunu'nun 451. maddesine göre haciz konduğu andan itibaren borçlu, hacizli mal üzerinde tasarruf hakkını kaybeder. Haciz, taşınır ya da taşınmaz malı doğrudan gösteren gönüllü ödeme çağrısının borçluya ulaşmasıyla da bu etkiyi doğurur. 452. madde, hacizden sonra yapılan tasarrufların alacaklıya karşı geçersiz olduğunu, taşınmazda ise bu geçersizliğin yalnız yasağın sicile kaydedilmesinden sonraki tasarruflara uygulandığını yazar.

453. madde, alacaklıya karşı ileri sürülemeyen işlemleri sayar: yasaktan önce sicile kaydedilmemiş ayni hak devirleri ve tesisleri, kayda tabi olup yasaktan önce kaydedilmemiş dava dilekçelerine ilişkin kararlar ile kira ve kullanım anlaşmaları. Kapsamın tam sınırı için kanun metnini ve avukatınızı esas alın; alım öncesi sicilde yasak ve ipotek kaydına bakmak ve ödemeyi buna göre kurgulamak bu yüzden önem taşır.

Sicilden sorgulama

Kayıt Ajansı, Tapu Sicili için elektronik sorgu ve yazılı belge (kişi ve taşınmaz belgesi) hizmetleri sunar. Hangi sorgunun hangi bilgiyi verdiği ve nasıl yapıldığı için resmî sayfalara ve ayrı sorgulama rehberimize bakın.

Kayıt bilgisi tek başına yeterli sayılmaz; noter, avukat ve gerektiğinde banka alım işleminden önce kaydın güncelliğini ayrıca teyit etmelidir.

Sık sorulanlar