Bulgaristan Yatırım

← Rehber

🏠 Taşınmaz alımı: yabancı olarak ve şirket üzerinden

🏠 Taşınmaz alım masrafı

2 dk okuma · güncelleme 5 Ekim 2026

Arazi kısıtı, daire alımı, şirket yolu, ön sözleşme, noter senedi, tescil ve alım masrafları.

Arazi ile bina ayrımı

Anayasa'nın 22. maddesi yabancıların arazi edinmesini sınırlar: AB üyeliğinden doğan haklar ve onaylanmış uluslararası anlaşmalar dışında yabancı gerçek ve tüzel kişiler arazi sahibi olamaz; yasal miras istisnadır. Türk vatandaşları bu kısıta tabidir.

Kısıt araziyi kapsar. Bir apartmandaki daireyi, işyerini ya da binayı yabancı olarak doğrudan satın almak mümkündür. Müstakil ev ve arsa gibi araziyle birlikte satılan taşınmazlarda ise yabancılar genellikle Bulgaristan'da kurdukları şirket üzerinden alım yapar: o şirket, ortağı yabancı olsa da Bulgar tüzel kişisidir.

📎 Resmî kaynak (1)

Şirket üzerinden almanın iki yüzü

Şirket yolu araziyi mümkün kılar, ama tek başına bir avantaj değildir. Şirketin muhasebe, beyanname ve yıllık mali tablo yükümlülükleri vardır; taşınmaz şirket aktifine girdiğinde kira geliri şirket hasılatı, satış kazancı şirket kârı olur ve kâr ortağa ancak temettü olarak ulaşır.

Yalnız arazi kısıtını aşmak için kurulan ve başka faaliyeti olmayan bir şirketin yıllık sabit maliyetini (muhasebe, adres, banka) alım bütçenize ekleyin. Uygulamadaki şirket kuruluş bütçesi aracı bu kalemleri toplamanıza yardım eder.

📎 Resmî kaynak (2)

Adım adım alım

Satıcının mülkiyetini ve taşınmazın yüklerini (ipotek, haciz, şerh) Tapu Sicili'nden ve kadastro kaydından kontrol ettirin. Ardından taraflar çoğunlukla bir ön sözleşme (предварителен договор) imzalar; bu sözleşme mülkiyeti geçirmez, yalnız tarafları satışa bağlar.

Mülkiyet, noter önünde düzenlenen senetle (нотариален акт) geçer ve senet Tapu Sicili'ne tescil edilir. Alımdan sonra taşınmazın bulunduğu belediyeye yerel vergiler için beyan verilir; süreyi ve formu belediyenin sayfasından kontrol edin.

  • Tapu Sicili ve kadastro kaydının kontrolü
  • Ön sözleşme ve kapora koşullarının yazılı bağlanması
  • Noter senedi ve bedelin banka üzerinden ödenmesi
  • Senedin Tapu Sicili'ne tescili
  • Belediyeye yerel vergi beyanı
📎 Resmî kaynak (3)

Alım masrafları

En büyük kalem belediyenin edinim vergisidir. Yasa belediyelere %0,1 ile %3 arasında bir aralık tanır; Sofya'da oran %3'tür. Tapu Sicili'ne tescil harcı değer üzerinden %0,1'dir ve ayrıca bir taban tutarı vardır. Noter ücreti tarifeye göre kademelidir; aracı komisyonu ise piyasa anlaşmasıdır.

Uygulamadaki alım masrafı aracı bu kalemleri toplar. Noter ücreti ve komisyon için varsayılan rakam koymadık: kendi teklifinizi girin. Belediye oranını taşınmazın bulunduğu belediyenin kararından alın.

📎 Resmî kaynak (3)

Sık sorulanlar

Türk vatandaşı olarak Bulgaristan'da daire alabilir miyim?

Apartman dairesi gibi bağımsız bölümleri doğrudan alabilirsiniz. Arazi edinimi ise Anayasa'nın 22. maddesiyle sınırlıdır; araziyle birlikte satılan taşınmazlar için çoğunlukla Bulgaristan'da kurulan şirket yolu kullanılır.

Taşınmaz almak oturum izni sağlar mı?

Taşınmaz sahibi olmak kendiliğinden oturum hakkı vermez. Oturum şartları Yabancılar Kanunu'nda ayrıca düzenlenir.

⚖️ Bu hesap yalnız bilgi amaçlıdır; bu bir hukuki, mali ya da yatırım tavsiyesi değildir. Sonuç girdiğiniz değerlere ve yazıldığı tarihteki genel kurallara dayanır; kişisel durumunuz için Bulgaristan'da yetkili bir muhasebeci ya da avukata danışın.