🏘️ Kat mülkiyeti: genel kurul, karar nisabı ve ortak giderlerin paylaşımı (ZUES)

Kanun neyi düzenler?

ZUES'in 1. maddesine göre kanun, kat mülkiyeti rejimindeki binaların ortak yerlerinin yönetimini ve bağımsız bölümlerin sahiplerinin, kullanıcılarının ve oturanlarının hak ve yükümlülüklerini düzenler. 3. madde, en çok üç bağımsız bölümü olan ve birden fazla sahibi bulunan binalarda Mülkiyet Kanunu'nun bazı maddelerinin uygulanacağını söyler.

Kapalı konut sitelerinde ortak yerlerin yönetimi, yatırımcı ve bağımsız bölüm sahipleri arasında noter onaylı yazılı sözleşmeyle düzenlenir ve yatırımcı bunu tapu sicilinde her bağımsız bölümün kaydına işletir (2. madde). Satın aldığınız daire böyle bir sitedeyse bu sözleşmeyi isteyin.

Genel kurul: toplantı çağrısı ve nisap

12. maddeye göre genel kurul yılda en az bir kez toplanır; ortak yerlerdeki ideal payın en az yüzde 20'sine sahip sahipler yazılı istekte bulunursa yönetim kurulu (yönetici) bunu aldıktan sonra 10 gün içinde toplantıyı çağırır. 13. madde, çağrının binanın girişinde görünür bir yere asılmasını ve toplantıdan en geç 7 gün önce yapılmasını (acil durumda en geç 24 saat önce) ister.

15. maddeye göre toplantı, ortak yerlerdeki ideal payın en az yüzde 51'ine sahip sahipler katılırsa (bazı kararlar için ayrı kurallar vardır) yapılır; nisap sağlanamazsa toplantı bir saat ertelenir ve ilan edilen gündemle, payın en az yüzde 26'sı temsil ediliyorsa yasal sayılır. Oy hakkı, sahip olunan ideal paya karşılık gelir (17. madde).

Hangi karar için ne çoğunluk?

17. madde, bazı kararlar için sayılı çoğunlukları belirler. Örneğin yararlı giderler ve kredi alınması, mali yükümlülüklerin affı, ertelenmesi veya taksitlendirilmesi gibi kararlar, ortak yerlerdeki ideal payın en az yüzde 75'iyle alınır. Başka karar türleri için maddenin kendi çoğunluk kuralı geçerlidir; bu yüzden kararın hangi gruba girdiğini madde metninden doğrulayın.

11. madde genel kurulun görevlerini sayar: iç düzen yönetmeliğini kabul etmek, yönetim kurulu ve denetim kurulu üyelerini seçmek, yıllık gelir-gider bütçesini kabul etmek gibi.

Giderler ve onarım-yenileme fonu

51. maddeye göre yönetim ve bakım giderleri, hangi katta oturduklarına bakılmaksızın sahiplerin, kullanıcıların ve oturanların (hane halkı üyeleri dahil) sayısına eşit olarak paylaştırılır. Bir yılda toplam en fazla 30 gün kalınan bağımsız bölüm, bir kişi için belirlenen tutarı öder; 6 yaşını doldurmamış çocuklar için bu giderler ödenmez.

50. madde 'Onarım ve Yenileme' fonu kurulmasını ister: fon, genel kurulca belirlenen aylık katkılarla ve başka kaynaklarla beslenir; aylık katkı ortak yerlerdeki payla orantılıdır ve asgari ücretin yüzde 1'inden az olamaz.

Sık sorulanlar